Vice caché : qu’est-ce qui est considéré comme un vice caché ?

Lorsqu’un acheteur découvre un défaut majeur après l’acquisition d’un bien immobilier ou d’un véhicule, il peut s’agir d’un vice caché. Ces défauts ne sont pas apparents lors de la vente et doivent sérieusement nuire à l’usage du bien pour être qualifiés de la sorte. Par exemple, une toiture non étanche qui fuit abondamment peut être considérée comme un vice caché si elle n’était pas détectable lors de la visite.

Le vendeur est souvent tenu responsable et peut être contraint de réparer, de réduire le prix ou même d’annuler la vente. Les critères pour qualifier un défaut de vice caché sont stricts et doivent répondre à des conditions précises définies par la loi.

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Qu’est-ce qu’un vice caché ?

Un vice caché est un défaut qui rend un bien impropre à l’usage auquel il est destiné, ou qui diminue tellement cet usage que l’acquéreur ne l’aurait pas acheté, ou en aurait donné un prix moindre, s’il en avait eu connaissance. Selon le code civil, le vendeur doit garantir l’acquéreur contre les vices cachés, même s’il n’en avait pas connaissance.

Les critères pour déterminer un vice caché sont stricts :

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• Le défaut doit être invisible lors de l’achat, c’est-à-dire non décelable par un acheteur prudent et diligent.
• Il doit rendre le bien impropre à l’usage auquel il est destiné ou en diminuer l’usage de manière significative.
• Il doit être antérieur à la vente, même s’il se révèle après celle-ci.

Il ne faut pas confondre le vice caché avec le défaut de conformité ou le dol. Le défaut de conformité concerne les biens ne correspondant pas à la description faite par le vendeur, tandis que le dol implique une manœuvre frauduleuse de la part du vendeur pour induire l’acheteur en erreur.

La garantie des vices cachés s’applique aux ventes de biens immobiliers et de véhicules d’occasion. Lorsqu’un vice caché est découvert, l’acheteur peut demander l’annulation de la vente ou une réduction du prix. Le vendeur peut aussi être tenu de réparer le défaut.

Les critères pour déterminer un vice caché

Pour qu’un défaut soit qualifié de vice caché, plusieurs critères doivent être remplis. Premièrement, le défaut doit être invisible lors de l’achat, même si l’acquéreur est un acheteur prudent et diligent. Cela signifie que l’inspection préachat, réalisée par l’acheteur, n’a pas permis de détecter le défaut en question.

Le défaut doit rendre le bien impropre à l’usage auquel il est destiné ou en diminuer considérablement l’usage. Par exemple, une infiltration d’eau non visible lors de l’achat d’une maison peut être considérée comme un vice caché si elle compromet l’habitabilité du bien.

Le défaut doit exister antérieurement à la vente. Même s’il se manifeste après la transaction, l’origine du défaut doit être prouvée comme étant antérieure à la vente. Cette preuve peut nécessiter une expertise judiciaire, où un expert déterminera si le défaut était présent avant la vente.

La procédure à suivre

Lorsqu’un acheteur découvre un vice caché, il doit informer le vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception. Ce courrier doit détailler le défaut constaté et exprimer la volonté de l’acheteur de faire jouer la garantie des vices cachés. Un modèle de courrier peut souvent être trouvé dans les conditions générales de vente (CGV) du contrat.

Si le vendeur conteste le vice caché, l’acheteur peut consulter un expert judiciaire pour confirmer la nature et l’origine du défaut. En cas de litige persistant, l’acheteur peut porter sa requête devant la cour compétente, comme la cour des petites créances ou la cour supérieure, selon le montant du litige.

Les recours en cas de vice caché

Lorsque l’acheteur découvre un vice caché, il dispose de plusieurs recours pour obtenir réparation. Le premier réflexe est d’informer le vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception. Ce courrier doit inclure une description du défaut ainsi que la demande d’application de la garantie des vices cachés.

Si le vendeur refuse de reconnaître le vice caché, l’acheteur peut faire appel à un expert judiciaire pour confirmer l’existence du défaut et sa nature antérieure à la vente. Ce rapport d’expertise peut être déterminant dans la suite des démarches.

En cas de litige persistant, l’acheteur peut porter sa demande devant différentes juridictions, selon le montant du litige :

• La cour des petites créances pour des montants inférieurs à 10 000 euros.
• La cour du Québec pour des montants entre 10 000 et 85 000 euros.
• La cour supérieure pour les litiges dépassant 85 000 euros.

En plus de la réparation du défaut, l’acheteur peut demander des dommages-intérêts pour couvrir les préjudices subis. La consultation d’un avocat spécialisé en droit immobilier ou en droit de la consommation peut être utile pour naviguer ces procédures complexes et maximiser les chances de succès.

Exemples concrets de vices cachés

Un vice caché peut prendre plusieurs formes, notamment dans le domaine immobilier. Voici quelques exemples typiques :

• Une fuite dans la toiture, invisible lors de l’achat, mais qui cause des infiltrations d’eau importantes.
• La présence de moisissures ou de champignons dans les murs, masquée par une récente peinture.
• Des fissures structurelles, recouvertes par des travaux de rénovation superficiels.
• Une infestation de fourmis charpentières, qui affaiblit la structure en bois de l’édifice.

Ces défauts ne sont souvent détectés qu’après l’achat, rendant le bien immobilier impropre à l’usage auquel il est destiné.

Véhicules d’occasion

Le secteur automobile n’est pas exempt de vices cachés. Les défauts peuvent inclure :

• Un problème de moteur non décelable lors d’un essai routier, mais qui se manifeste après quelques semaines d’utilisation.
• Des vices électroniques affectant des systèmes essentiels comme l’ABS ou les airbags.
• Une corrosion avancée, dissimulée par des réparations esthétiques.

Cas particuliers

Les vices cachés ne se limitent pas aux biens immobiliers et aux véhicules. D’autres produits peuvent aussi être concernés :

• Équipements électroniques avec des défauts de fabrication non apparents à l’achat.
• Appareils électroménagers présentant des pannes récurrentes peu après la fin de la garantie constructeur.

La diversité des vices cachés exige une vigilance accrue lors de tout achat de bien durable.