Achat immobilier : comment savoir combien vous pouvez emprunter ?

Le crédit immobilier est la principale solution de financement envisagée par les acquéreurs immobiliers. Cependant, pour réussir un achat immobilier, vous devez savoir quel montant emprunter. Cela est important aussi pour calculer le coût total du prêt. En pratique, il n’est pas toujours évident de déterminer précisément combien il est possible d’emprunter pour un achat immobilier. Néanmoins, en suivant nos conseils sur le sujet, vous y arriverez sans difficulté.

Sur quels éléments devez-vous calculer votre capacité d’emprunt ?

Avant de vous engager à contracter un crédit immobilier, l’un des principaux facteurs que vous devez évaluer est votre capacité d’emprunt. Cette évaluation implique de considérer différents paramètres. Ainsi, pour obtenir un crédit immobilier auprès d’une agence spécialisée ou d’un courtier expert en crédit, tenez compte de vos revenus en premier lieu.

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En effet, vous devez pouvoir déterminer quelle somme d’argent est inscrite à votre actif de façon mensuelle. L’évaluation des revenus, en l’occurrence, doit intégrer les revenus locatifs, notamment si vous comptez louer le bien immobilier que vous achetez. À cet effet, vous pouvez déduire vos revenus locatifs de vos charges, ou les ajouter à l’ensemble de vos revenus.

La capacité d’emprunt est aussi corrélée aux charges que vous avez. Il faudra estimer ces dernières, afin de déterminer votre reste à vivre. Dans la même veine, le montant de votre apport personnel est aussi un aspect déterminant pour savoir combien emprunter. Facteur important pour les banques, l’apport personnel peut être mobilisé via une épargne, des donations ou un héritage.

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Il est en outre judicieux de considérer les aides financières auxquelles vous pouvez prétendre, selon la nature de votre achat immobilier (neuf ou ancien). En réalité, combinées à des revenus stables et un apport personnel conséquent, les aides optimisent votre profil et donc votre capacité d’emprunt.

Le taux d’endettement pour savoir combien vous pouvez emprunter

Autre métrique importante dans la perspective d’un prêt immobilier, votre taux d’endettement. Auparavant fixé à 33 % de vos revenus, il est passé à 35 % depuis début 2022. Le taux d’endettement donne en fait un aperçu du montant maximum des mensualités que vous pouvez rembourser, en fonction de vos revenus et de vos charges. Il s’agit donc d’un élément important du crédit.

Intégrant l’assurance emprunteur, il est obtenu par la formule suivante : taux d’endettement = (charges/revenus) x 100.

Pour les banques, le taux d’endettement est un élément d’une grande importance. Il permet d’apprécier votre solvabilité et l’opportunité pour elles de financer votre achat immobilier. Si le taux d’endettement est un facteur essentiel, il est souvent associé au reste à vivre. Effectivement, en présence d’un reste à vivre conséquent, la banque peut vous financer au-delà du taux de 35 %.

Le reste à vivre tient compte de vos revenus et de vos charges. Ces dernières intègrent les mensualités de crédit que vous devrez rembourser. Pour déterminer votre reste à vivre, appliquez la formule suivante : reste à vivre = revenus – (charges fixes + montant de la mensualité).

L’importance de votre apport personnel

Comme nous l’évoquions, votre apport personnel a également une incidence notable sur le montant que vous pouvez emprunter. Il s’agit de votre contribution personnelle, c’est-à-dire la somme que vous êtes prêt à mobiliser de vos ressources pour financer votre achat immobilier. Si ce montant est généralement fixé à 10 % du projet, exclusion faite des frais de notaires, il peut cependant être plus important.

D’ailleurs, plus vous mobilisez un apport personnel élevé, plus vous avez de chances que la banque finance l’achat de votre actif immobilier. De plus, un apport personnel de plus de 10 % vous donne plus de marge pour négocier le taux de votre crédit et les modalités de l’assurance emprunteur. Pour autant, vous devez rester lucide pour ne pas y consacrer toute votre épargne.

Pouvez-vous augmenter votre capacité d’emprunt ?

Afin de convaincre la banque de vous octroyer un crédit immobilier, vous pouvez peaufiner votre capacité d’emprunt. Il existe plusieurs moyens pour y parvenir. La première est de réduire vos charges fixes, si elles sont trop élevées. En effet, des charges fixes importantes affectent votre capacité d’emprunt et compromettent votre dossier.

De même, si vous avez plusieurs crédits en cours, assurez-vous de les rembourser avant de solliciter un crédit immobilier auprès d’une banque. Le fait d’avoir plusieurs crédits à rembourser limite considérablement votre capacité d’emprunt. Autant donc avoir un passif nul ou faible avant de demander un financement. Le rachat de crédits est aussi une option en l’espèce.

Par ailleurs, il est possible de jouer sur la durée de remboursement, afin d’augmenter le montant empruntable. En prêtant sur 25 ans au lieu de 15 ans par exemple, vous pouvez bénéficier d’un financement conséquent, qui plus est avec un bon apport personnel. Toutefois, le souci ici est que le taux du crédit, et donc le montant des intérêts, sera plus élevé.