Comment évaluer la valeur d’un bien loué ?

Si vous êtes propriétaire d’un bien immobilier que vous mettez en location, vous pouvez avoir envie de le vendre pour réaliser un autre projet. Mais comment calculer la valeur de votre logement occupé par un locataire ? Est-ce que le fait qu’il soit loué influence le prix de vente ? Quels sont les critères à prendre en compte pour estimer la valeur vénale de votre bien ? Voici quelques conseils pour vous aider à évaluer le prix de votre appartement ou de votre maison louée.

Le loyer et la rentabilité locative

Le premier élément à considérer pour évaluer la valeur d’un bien loué correspond le montant du loyer perçu. Le loyer représente le revenu que vous tirez de votre investissement locatif, et il va donc déterminer la rentabilité de votre bien. La rentabilité locative se calcule en faisant le rapport entre le loyer annuel et le prix du bien. Par exemple, si vous louez un studio à 500 euros par mois et que vous l’avez acheté à 100 000 euros, la rentabilité locative est de 6 % (500 x 12/100 000).

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Le loyer et la rentabilité locative ont un impact sur l’ évaluation d’une propriété louée , car il intéresse le potentiel acquéreur qui cherche à investir dans l’immobilier. Plus le loyer est élevé et plus la rentabilité est importante. Si tel est le cas, vous avez une chance de vendre votre bien à un prix plus attractif. À l’inverse, si le loyer est faible ou si la rentabilité est médiocre, votre bien sera moins prisé et vous devrez baisser le prix de vente. Les charges comme les impôts et la taxe foncière, etc. peuvent avoir des impacts spécifiques sur la rentabilité. C’est pourquoi, il est important de bien les baser pour qu’elles ne soient pas trop élevées voire hors budget.

La durée et le type du bail

L’estimation immobilière d’un immeuble loué dépend de la durée et du type du bail. Le type de bail varie en fonction de nombreux critères :

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  • Il peut s’agir d’une location meublée nue ou vide,
  • Le locataire peut être un particulier ou professionnel, 
  • La location peut être saisonnière ou pour une résidence principale. 

La durée et le type du bail influencent également la valeur de votre bien. Il détermine le degré de liberté dont vous disposez pour vendre votre logement. En effet, selon le bail, vous pouvez être obligé de respecter un préavis, de proposer le logement en priorité au locataire, de maintenir le loyer en cas de vente. Plus le bail est long et contraignant, plus votre bien sera difficile à vendre et plus vous pouvez être obligé d’augmenter la décote appliquée sur le prix. À l’inverse, plus le bail est court et flexible, plus votre bien est facile à vendre.

L’état et la qualité du bien

Le troisième élément à considérer pour évaluer la valeur d’un bien loué est son état et sa qualité. Il s’agit d’apprécier les caractéristiques physiques de votre logement, comme la surface habitable, le nombre de pièces, la présence d’un balcon, d’un parking, d’une cave, etc. À ce stade, il est question d’évaluer son état général, comme la propreté, le confort, l’isolation et la décoration. Vous devez également prévoir une comparaison avec les autres biens similaires sur le marché immobilier, en fonction de la zone géographique, du type de quartier, de la demande et de l’offre, etc.

L’état et la qualité du bien ont un impact sur la valeur de votre bien, car ils peuvent attirer ou repousser les acheteurs potentiels. Si la mise en place de votre bien donne l’impression qu’il est spacieux, lumineux, moderne, bien situé dans la ville, il sera apprécié et il vous est possible de le vendre à un prix élevé. À l’inverse, si la propriété est petite, sombre, vétuste, mal placée, etc., elle sera moins appréciée et vous devrez la vendre à prix bas.

Utilisez un outil en ligne ou recourez au service d’un professionnel

Pour le calcul de la valeur de votre bien, il existe désormais des outils en ligne que vous pouvez utiliser des outils en ligne. Mais vous pouvez également vous tourner vers un professionnel de l’immobilier pour fixer un prix juste de votre maison ou appartement loué. 

L’évaluation immobilière est souvent gratuite. Vous n’avez pas alors à payer de l’argent surtout si vous confiez le mandat à la personne qui a réalisé l’estimation. Avec un professionnel, vous bénéficiez d’un conseil pour atteindre rapidement votre objectif. Son expertise lui permet de connaitre le prix du marché au mètre carré pratiqué dans votre région. Il connait un moyen de revendre rapidement un bien similaire au vôtre. 

Mais plus important encore, il connait la base qui pourra modifier cette habitation en une grande source de plus-value grâce à des travaux. Un agent immobilier de votre commune a la possibilité de trouver rapidement un investisseur pour l’achat de votre bien. Il travaille pour mettre chaque condition et chaque cadre soit en place pour réussir votre projet. Il examine la durée du bail, la partie environnante de la maison et même la décoration pour que vous vendiez rapidement votre bien.