Régime réel ou micro BIC pour le LMNP : comment s’y retrouver ?

Avant de vous lancer dans l’activité de Location Meublée non professionnelle (LMNP), il est indispensable de bien connaître les deux régimes fiscaux auxquels cette activité peut être soumise. Cela vous permet de faire le bon choix et de gérer plus efficacement votre investissement. Voici quelques informations qui vous aideront à mieux comprendre le fonctionnement du régime réel et du régime micro BIC.

Quelle est la différence entre ces deux régimes fiscaux ?

Pour faire un choix judicieux entre le régime réel et le régime micro BIC, il est nécessaire de comprendre la différence entre les deux. Voici ce qu’il convient de savoir sur chacun d’eux.

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Le régime réel

Lorsque vous êtes sous ce régime, vous avez l’obligation de tenir une comptabilité complète qui nécessite parfois l’intervention d’un expert-comptable. Vous devez aussi faire la déclaration de vos revenus en fonction de vos charges réelles. Pour cela, il est indispensable de conserver toutes vos pièces justificatives telles que vos relevés bancaires et vos diverses factures.

Avec ce régime, vous avez aussi la possibilité de déduire vos charges réelles, et même les frais relatifs à la location (intérêts d’emprunt, assurance loyers impayés, entretien, charges de copropriété, taxes, etc.). Cela engendre une diminution de l’assiette fiscale et par ricochet du montant de l’impôt à payer.

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Le régime réel vous permet également d’amortir le coût d’acquisition du bien immobilier et aussi celui des équipements et des meubles. Vous bénéficiez ainsi d’une déduction supplémentaire qui peut s’avérer avantageuse sur le long terme. Il vous suffit d’aller sur un simulateur LMNP pour avoir une estimation de votre impôt en fonction de la valeur de votre bien, des taxes et différents autres facteurs.

Le micro BIC

Le régime micro BIC rend la déclaration de revenus plus simple. Sous ce régime fiscal, cette dernière est calculée en fonction d’un pourcentage forfaitaire appliqué au chiffre d’affaires obtenu. Pour cette raison, le micro BIC est considéré comme un régime forfaitaire.

Avec ce régime, il n’est pas possible de faire une déduction des charges réelles relatives à l’exploitation du bien immobilier. En revanche, l’administration fiscale vous applique un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes de la location du bien. Autrement dit, l’administration fiscale considère que votre location meublée n’a généré que 50 % des revenus obtenus. Cet abattement a pour rôle de couvrir vos charges réelles.

Comment savoir lequel est le plus avantageux pour votre cas ?

Pour savoir quel régime est plus bénéfique pour vous, vous devez considérer le montant des charges liées à votre location meublée. Il s’agit entre autres des intérêts d’emprunt, des travaux de rénovation, des taxes foncières et de l’entretien. Si ces charges sont très élevées, le régime réel serait avantageux dans ces circonstances. Sous ce régime, vous pouvez déduire ces charges de vos revenus.

Après les charges, il convient de considérer le montant des recettes. Le régime micro BIC est plus bénéfique lorsque les recettes sont plus ou moins faibles. Il permet de bénéficier d’un abattement de 50 % sur les recettes avant que le barème progressif du régime sur le revenu ne soit appliqué. Ainsi, vous ne serez imposé que sur la moitié de vos revenus.

Un autre point à considérer pour choisir le meilleur régime est l’amortissement du bien immobilier. Le régime réel est plus adapté lorsque votre bien est cher et comporte des équipements et des meubles onéreux. Vous avez la possibilité d’amortir le coût de l’ensemble de ces actifs et obtenir ainsi une réduction sur le revenu imposable.

En dehors de ces facteurs, vous devez tenir compte des obligations comptables. Si vous préférez une gestion simplifiée, le régime micro BIC est le meilleur. Par contre, si vous souhaitez avoir une comptabilité plus complète, le régime réel pourrait vous convenir. Il implique des obligations comptables bien plus strictes. Vous pouvez aussi tenir compte du montant de vos impôts selon chaque régime afin de faire votre choix.

Régime fiscal LMNP : comment procéder pour faire les déclarations ?

Pour faire la déclaration de vos revenus sous le régime fiscal LMNP, il est indispensable de suivre certaines étapes. Avant toute chose, vous devez choisir entre le régime micro BIC et le régime réel.

La procédure pour le régime micro BIC

La première étape pour déclarer votre revenu sous ce régime est de vous déclarer en tant que Loueur en Meublé non Professionnel (LMNP). À cet effet, vous allez vous inscrire sur le site Infogreffe afin d’obtenir un numéro SIRET. Ce dernier constitue votre numéro d’immatriculation. Il est nécessaire pour effectuer la déclaration de revenus. Après l’obtention de votre numéro SIRET, il vous suffit de remplir le formulaire n° 2042 C PRO précisant le montant de vos revenus locatifs. Le formulaire est téléchargeable sur le site internet des impôts. Vous devez effectuer votre déclaration tous les ans au mois de mai ou au plus tard début juin.

Le processus à suivre pour le régime réel

Pour déclarer votre revenu au régime réel, vous devez aussi obtenir votre numéro SIRET. Après cela, il faut remplir le formulaire n° 2031 accompagné du bilan avec un compte de résultat. Vous devez aussi rédiger un tableau respectant les normes fixées par l’article 39C du Code général des Impôts. C’est sur la base de ce tableau que se fera l’amortissement de vos charges réelles.